La Fiducia inmobiliaria se moderniza y es más que nunca clave para generar

El servicio fiduciario busca generar confianza entre las personas, o partes, que intervienen en un proyecto inmobiliario, y lo hace administrando recursos o bienes que se ponen a disposición del constructor cuando existen condiciones de viabilidad, todo para que al final del día se conviertan en el proyecto finalizado y entregado.



Gustavo Martínez, presidente de Alianza Fiduciaria


El año 2021 fue uno de los años más positivos para la venta de proyectos inmobiliarios en Colombia, y es cada vez más común encontrar salas de venta con oferta en lo que típicamente se conoce como comprar “sobre planos”, es decir que la construcción aún no existe. Para garantizar que los proyectos se llevarán a cabo y darles confianza a los constructores, promotores, dueños de tierras, entidades bancarias, compradores y entes públicos, existen algunos mecanismos, uno de los más tradicionales, y que más seguridad da, son las fiducias inmobiliarias.


En palabras de Gustavo Martínez, presidente de Alianza Fiduciaria, estas consisten en recibir de sus clientes, en este caso promotores, compradores o constructores de proyectos inmobiliarios, bienes líquidos o no líquidos, como lotes de tierra, créditos o dinero, para vincularlos a un patrimonio autónomo que tiene por finalidad la construcción del proyecto. “Es decir, somos una entidad que tiene la capacidad jurídica de recibir bienes de terceros, administrarlos y disponer de ellos conforme a unas instrucciones. Nos hacemos dueños de lo que nos entregan para cumplir un objetivo, pero sin mezclarlos con otros negocios o con los bienes propios. Aislamos esos bienes conformando un patrimonio autónomo vinculado a una finalidad”.


Un tipo de fiducia inmobiliaria es cuando se reciben recursos de compradores para un proyecto durante la preventa. La Fiduciaria recibe esos recursos y los administra hasta que las condiciones de factibilidad se den, lo que típicamente se conoce como punto de equilibrio, o condiciones de giro; por ejemplo, desde lo técnico, que se cuente con las licencias, como la de construcción o urbanismo. O desde lo financiero cuando el proyecto alcance el 60 % en ventas.

“Una vez se dan esas condiciones la fiduciaria libera los recursos. Esta fase, que llamamos de preventa, es muy importante porque permite a los constructores vender el proyecto sin que este exista, lo que se conoce como sobre planos, y les permite a los compradores vincularse a un proyecto con la confianza de que su dinero va a ser administrado e invertido temporalmente por una fiduciaria hasta tanto haya las condiciones”, explica el presidente.

Otro tipo es la fiducia del proyecto completo. Una vez cumplidas las condiciones la fiduciaria se hace dueña, a través de un patrimonio autónomo, del lote involucrado en el proyecto, así como de otros recursos como de crédito, de los compradores, de socios del proyecto, inversiones, etc. Estos recursos son autónomos pues no forman parte de la constructora y se liberan a medida que avanza la obra para mitigar los riesgos. Este esquema ha permitido generar confianza en los bancos, compradores, e incluso los dueños de la tierra y constructoras, porque el uno sabe que tendrá el terreno y el otro que se le responderá por el dinero o las unidades.

¿Qué ventajas tiene una fiducia inmobiliaria?

El presidente Martínez explica varias razones; una, este tipo de proyectos también implican el uso de recursos propios de las constructoras, que quieren saber si hay las condiciones de éxito para edificar, ya que la otra alternativa es construir para vender, pero es costoso y riesgoso en términos de venta y cierre financiero, y la fiducia da confianza de que se cuenta con los recursos gracias a figuras como la preventa inmobiliaria que tiene lugar en las tradicionales salas de venta. donde se vinculan compradores. Es casi como una doble vía de confianza, el constructor de que hay las condiciones y el comprador de que el dinero que entrega será usado cuando sea viable el proyecto.

Hay otros elementos como el manejo de subsidios o de recursos públicos que dan confianza a las entidades financiera, que al final del día van a prestar los créditos a la fase de construcción, porque la fiducia vela por los mínimos para empezar y libera recursos solo cuando se cumplen ciertos hitos.


Innovación fiduciaria


Frente a la fiducia tradicional, el presidente recalca algunas iniciativas que han llevado a Alianza Fiduciaria a ocupar el primer lugar dentro del ranking de activos inmobiliarios fideicomitidos y una posición de privilegio en la industria. “Alianza se ha convertido, por número de proyectos, recursos administrados, activos destinados a proyectos de construcción, en la primera fiduciaria del país en materia inmobiliaria. Hemos asumido la responsabilidad de modernizar la fiducia, hacerla ágil y buscar mecanismos para facilitar la vida del constructor y de los compradores”, explica.


Una fiduciaria como Alianza puede manejar unos 1.000 proyectos inmobiliarios al mismo tiempo, por lo que se dio a la tarea de hacer una transformación profunda del proceso mismo de la fiducia y en lo digital y tecnológico para cumplir con labores como vincular masivamente compradores o los recaudos. Han generado herramientas de vinculación de forma ágil, procesos que antes tardaban mínimo 15 días ahora ocurren al instante en las salas de venta, y le apuntan a soluciones innovadoras como la biometría para facilitar la identificación y el conocimiento de quien compra.


Gracias a esas transformaciones, sumadas a portales de pago al estilo bancario para que el constructor disponga de los recursos, plataformas exclusivas como MiFiducia donde los clientes ven la información relativa al proyecto y una integración de sistemas con los constructores para un flujo de información más fácil, Alianza se ha convertido en, quizás, la fiduciaria más avanzada con las mejores plataformas digitales y con los procesos más rápidos.


“Administramos unos 5600 negocios, somos la fiduciaria más grande, algo más de la mitad, un 52 %, son negocios inmobiliarios, es un volumen importante. Administramos recursos líquidos para la fiducia inmobiliaria con sumas superiores a los dos billones de pesos de manera recurrente, atendemos a la mayor parte de los constructores del país, tenemos en activos destinados a ese negocio cifras superiores a los 25 billones de pesos. Tenemos una participación del mercado en el país de un 25 %, y ciudades donde es superior al 50 % como Cali o Medellín, eso no solo nos destaca, nos obliga a innovar para facilitar todo lo que rodea un proyecto inmobiliario”, revela el presidente Martínez.


Eso sí, aclaran que con esta transformación no se perderá el contacto directo con el cliente, ya que creen que este es un elemento fundamental en la fiducia para resolver cualquier situación, por lo que para ellos generar autoservicio le facilita la vida al cliente, pero conservando una relación cercana con ellos, un sello característico de la compañía.


¿Qué viene para Alianza Fiduciaria?


El presidente dice que al final todos apuntan a que existan ofertas importantes, tanto en vivienda de interés social VIS como no VIS. “2021 lo aprovechamos mucho desde lo fiduciario y creemos que 2022 será igualmente importante. Auguramos que, con la continuidad de programas gubernamentales, vamos a tener un año incluso mejor. Desde Alianza vemos proyectos para constituir fideicomisos y patrimonios autónomos de desarrollo y movimientos importantes en tierras que serán destinadas a estos proyectos, lo que nos permite prever un año que podría ser nuevamente récord para la generación de vivienda, vemos con mucha tranquilidad el año”.


Por último, cuenta que en Alianza seguirán apostándole a procesos tecnológicos revolucionarios, como el portal de adquirientes donde verán los aportes a sus planes de pago como complemento a la información de los constructores, la integración de sistemas con los constructores, biometría en las salas de venta, reducir los tiempos, eliminar por completo el uso de papel, que casi es un hecho, sumarse a iniciativas como las escrituras digitales, avanzar a la sostenibilidad empresarial, y que Alianza siga preparada para la innovación y la confianza en inversión inmobiliaria.


Para más información visite https://www.alianza.com.co/

Twitter: @AlianzaValores

Facebook: @Alianzafiduciaria



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